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住宅ローンを組むとき、自己資金が無くても大丈夫?

 2018/09/26 住まい
この記事は約 17 分で読めます。 4,465 Views


不動産広告のチラシをみていると「自己資金0円で購入出来ます」と言う謳い文句が大きく踊っているものを、ちらほら見かけます。
一生に数回あるかないかの大きな買い物、住宅購入は自己資金が無くても本当に買えるのでしょうか?
また、住宅ローンは組むことが出来るのでしょうか?

自己資金なしでも住宅ローンは組める?現役の銀行員さんに聞いてみた

自己資金なしでも住宅ローンは組めるのか、次は住宅ローンアドバイザーの現役の銀行員さんに詳しくお話を伺ってみました。

Q.自己資金なしでローンを借りる場合に銀行がチェックするところはどこですか?
「まずは勤務先ですよね、勤続年数、年収、他の借り入れの状況。あとは借り入れの金額に対して毎年の返済金額に対する年収の返済の割合。個人情報が基礎的な部分があって、個人情報がOKだったら総資金を見るという感じです。」

Q.最近は自己資金がない人が多いですか?
「多いです。」

Q.どのぐらい増えていますか?
「最近若い方で住宅を建てられる方が多いので、そういう方は基本的に自己資金がなくてハウスメーカーが主導になってローンを組ませるような形になっているので自己資金がないです。ある程度年齢が行ってから建てる方は、自己資金を準備しているという方もいるんですけれども。若い方は基本的に自己資金なしでの方が多いです。完済時の年齢とかも見るポイントになってきます。」

Q.完済時で多いのはどれくらいですか?
「今は35年で組む方がほとんどなので、そうするとどうしても65から70とか、退職後にも返済期間がちょっとあるよって方もいます。」

Q.銀行員としてどう思いますか?自己資金ありとなしではどっちがいいですか?
「もちろんありの方が審査が通りやすい気はしますが、銀行同士も競争していますし、保証会社も内情をわかっているので、ある程度通りやすい部分はあるように感じます。ただ、中には本当に大丈夫なの?本当に毎月この金額払えるの?って人も中にはいますが、審査自体はそんなに。基本的なベースがちゃんとしていれば、過去に借り入れの延滞があったとか、そういうのはデータで信用情報に載っているので、そういうのに載っていると苦しいですが。携帯電話の未払いがあったとかだとちょっと厳しくなっちゃいますけれど。

Q.携帯料金の未払いってきついんですか?
「結構それで引っかかちゃう人もいます。結局携帯料金を分割で払っている人がいるじゃないですか、一括じゃなくて。そうするとローン扱いになるので、そういうのも個人情報にのってくるみたいなので。ただ、正直銀行で申し込みをもらって、銀行が審査をしていないので。あういうのって保証会社に全部書類を送って、そっちで審査して結果がくるような形なので実際何がダメでダメですよとか、何がOKだったからこの人は通ったとかは教えてもらえないんですよ。保証会社に。何でこの人こんなに年収あるのにダメなんですか?って聞いても総合的な判断でって返答がくるだけなので、この人はここが引っかかってダメでしたっているのは正直銀行も分からないんですよね。そういうない内情があるので、前に比べては。前はやっぱり自己資金いくらぐらい調達できませんかという条件が保証会社から付いたりしたんですけれども、最近はそういうのはあんまり大きい金額でなければないですね。」

Q.昔に比べると今は借りやすい状況なんですか?
「借りやすいと思います。」

Q.増税後は今話題になっていますか?
「そんなにですね。ハウスメーカーさんに聞いても、駆け込みであるとかそういうのはそんなにまだ出てない方という感じです。」

Q.フラットとかあるじゃないですか。あういうのは銀行側から見てどうですか?
正直銀行で通らなかった人をフラットにご案内しているという面はあります。実際銀行の金利が一番底辺なので。金利の上がる余地もそこまで大きくないというか。フラット35はどうしても35年固定ですので、金利の数字も銀行より少し高いんですよ。逆にそういうのを望んでいる人がいれば案内しますけれども。まずは住宅ローンを組む方って大体30代が多いと思うので、極力その時の出費を下げたいということで、一番金利が安い銀行のローンをオススメしているというような状況です。」

Q.家を見に行く前に銀行でチェックした方がいいのか、それとも家を建てる寸前に銀行に聞いた方がいいのかどちらがオススメですか?
「家を見る前でも事前の申し込みは出来るのですが、ただある程度の資金計画というか、これぐらいの家でこのぐらいの金額になりそうという概算の資料があると審査も早いので、ある程度1、2回が見に行って見積書じゃないですけれども、ちょっとした金額。土地から買うのであれば土地。土地は値段が動かないじゃないですか。土地と建物でこれぐらいになるよって、そこに諸費用金額が加わって借入金はそれより大きくなると思うので、ちょっとした概算というかそういうのがあると私たちの方でも書類があげやすいです。本当にざっくりいくらまで借りれるのというと、ちょっとした金額を示していただかないと、なかなかうちも審査ができないです。」

Q.支払えなくて家を売る人がいるじゃないですか。あれはどういうところがまずいと思いますか?
「個人的な考えとしては、アパートの家賃が住宅ローンとしか考えてない方でどうして家を建てるのって方がいらっしゃるんですよね。アパート家賃がこれで住宅ローンががこれだから生活できるって。でも実際はそれ以外にも固定資産税とかお子さんの養育費とか。赤ちゃんの頃に家を建てて結局お金がかかるようになるじゃないですか。結局そういうところまで考えきれていないのかなというのがありますね。離婚しちゃったりする人もいますし。今後の出費の部分を甘く考えていて、アパートの家賃イコール住宅ローンって考えてしまうと、固定資産税だけでも場所によっては高いので、そういうところまで考えきれていないのかなという気はしますね。

Q.住宅メーカーと来るよりは自分で相談した方がいいですか。
「住宅メーカーさんと行くと大体住宅メーカーさんの取引がある銀行とか、知り合いの営業担当がいる銀行に行くので、ここの銀行で審査してほしいというのがあれば指定の銀行に一緒に行った方がいいと思いますけれども。住宅メーカーさんと一緒に行くとなるとローンセンターとか大体そういうところに付き合いがあるから行くので。金利どうこうではなくて。」

Q.一社じゃなくて複数の銀行に相談すること対してはどう思いますか?
金利を下げたいなら複数の銀行と交渉して、車の見積もりと一緒で、ここの銀行はいくらで借りれるけれどあなたのところはどうですか、というような聞き方をすれば金利って最低限までは下げられる部分があります。ただ労力はすごくかかります。住宅ローンの場合だと申込書とか結構ありますし書く量が。ただ銀行って同じ保証会社を使っているところが多いので、審査内容は同じでも銀行同士の競争で金利を下げられたりはする可能性はありますけれども、だた労力はかかるだろうなという気がしますね。」

自己資金なしでも住宅ローンは組めるのか、銀行員さんの考えをまとめると「自己資金なしでも住宅ローンは今の時代は組みやすくなった。ただしアパートの家賃=住宅ローンという考えは危険。固定資産税や子供にかかるお金などを考えて計画を組むべき」とのことでした。

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自己資金なしでも住宅ローンは組める?現役の税理士さんに聞いてみた

自己資金なしでも住宅ローンは組めるのか、お金の専門家の税理士さんに詳しくお話を伺ってみました。

Q.住宅ローンを自己資金なしで立てるのは税理士としてどうですか?
「わりといますよね、自己資金なしで住宅ローンをほぼ全額借り入れするような人は。返せればいいと思いますよ。」

Q.返せない場合は?
「まず返せるだけの収入がないと、借りれないですよね。」

Q.自己資金がない人は住宅ローンを何を見て判断すればいいのでしょうか?またどのポイントが一番重要ですか?
「源泉徴収票で所得がそこそこあればいいです。最低ラインはそれぞれですけれど、安定した会社で安定した所得が見込まれるのであれば大丈夫です。みんな頭金払わずに住宅ローン組んでますよね。」

Q.頭金は作った方がいいですか?
「あるなら払ってもいいと思います。でも、みんなないですよね。」

Q.自己資金がない人にオススメの住宅ローンは何ですか?
「銀行の出している住宅ローンはどこもそんなに変わらないです。ちゃんと返せればいいという感じですよね。それこそ所得がそんなに高くない人が、月々十何万返済するように組んじゃうと、しんどいですよね。職を転々とするような人も住宅ローン組むとしんどいし。

Q.住宅ローン組んじゃうと会社はやっぱりやめられませんか?
「会社を辞めた時に毎月の支払い十万とかを払えるかどうかですよね。でも払えないでしょ。」

Q.家賃と同じ金額の住宅ローンならいいかなと思っている人はどう思いますか?
「まあ、それはそれでいいと思います。家賃払うのと住宅ローンできっちり返すのが本当に同じであれば。その分資産として持つことになるわけですしね。それはいいと思いますよ。」

Q.会社とかやってないような一般の人でも資産は必要ですか?
「家としての資産になるのでそれはあるといいですよね。何かの時に売り払えるものになるので。もうここでは住宅ローンを払えない、と別の形でどうしようもなくなった時に、それを売っぱらってチャラにすることができるわけですよね。」

Q.家を買って何年か後に返せなくて家を出て行く人もいるじゃないですか。そういう人たちって何が足りないんですか?
「資金計画ですかね。つまり月々の収入が家庭全体で30万円あるとします。そして借りたはいいものの、実際に月々10万とか持って行かれることになったら、生活が苦しくなったということですよね。だから生活費どれだけかけているのとかそういう話になりますし。あとは新しい家を建てたらこのぐらいの広さでどれぐらい水光熱費がかかるのとか、そういう見通しがない。アパートと一軒家とは水道光熱費とかいろんなもののかかり方が違います。固定資産税もちゃんと加味しているのかとか。そこらへんのプランがきっと甘かったんだと思います。」

Q.それは銀行に借り入れる時に言ってもらえないんでしょうか?
「言ってはくれないと思います。銀行は単にお金を貸すだけなのでこのプランは甘いかどうかというのは、そこまでは言ってくれないと思います。この人に貸しても大丈夫かどうか、というところだけですよね。

Q.住宅ローンを組めるか組めないかは銀行の人に任せた方がいいですか?例えばお金を借りたいんですっていう頭で行くじゃないですか、自分はいくら借りられるんだろうって悩んで。でも銀行からしたらあなたはいくら借りたいんですか、じゃないですか。銀行が決めるわけではなくてあなたの資金はどれくらいって話になると思います。そのギャップはどうやって埋めればいいでしょうか?
「そもそも、銀行が断るような、ダメですよって言うようなのはやっぱり返済が無理なプランなんですよ。だからプラン見直した方がいいよと、そういう話なんだと思います。」

Q.一回銀行で断られたのを、違う銀行に言っても大丈夫ですか?
「そういう場合もありますけれども、ただそれは一度無理があるよって判断されたものなのでその物件自体を見直した方がいいと思います。つまり5千万かけて家を買おう、作ろうと思っている。そうじゃなくて中古で買うだとか、もっと小さいロットにするとかもうちょっと現実的な案を立てて借り入れ額を減らしたりすれば、それぐらいだったらこういう返済計画でできるんでOKですよとかなるかもしれないですからね。」

Q.友達が自己資金なしで住宅ローンを組みたいと言ったら勧めますか?
「いや、自己資金なしは住宅ローンに関してはそんなに問題ではないと思います。だからそれに対応するどれくらいの物件を買うのか、どれくらいの借り入れをするのか、後何年で月々いくらぐらいの返済をするのか。そこの組み合わせですよね。それがあなたに可能なのかどうかという感じですよね。でもやっぱり新築で土地も建物も買って、となるとやっぱり大きくなりますから。そうすると月々15万とかになってくるわけですよね。15万の借り入れで総額4、5千万になるわけですよ。それは結構大変だとは思います。だから中古にした方がいいんじゃないとか、あとは安定して定年まで勤めるという見通しだったらいいんですけれど、そうではないのだったら会社も辞められないし大変だよと。それが旦那さんだけの稼ぎだったりとか本当にできるのって」

Q.自己資金があるのとないので、人生設計はどう変わりますか?
結局払う金額は一緒ですよね、それをローンで借りるか借りないか、利息つけて返すかですから。それだけだと思います。

Q.最後に、住宅ローンを組むことについて何かありますか?
「やっぱり無理なローンは組まないほうがいいですけれどね。ローンは一番長くて35年間払い続けなくてはならない。今は利息が低いです。組むには利息が低い方だと思いますけれど、とわ言え35年間を見越したものを作らないといけないですよね。」

自己資金なしでも住宅ローンは組めるのか、税理士さんの考えをまとめると自己資金なしでも住宅ローンは可能。ただし先を見据えての資金計画を自分の収入に見合った金額の借り入れが必要。とのことでした。

***

まずは住宅ローンが自分の収入でどれくらい借りれるかネット上でシミュレーションして借りれの目安金額を把握しておきましょう。
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「頭金」と「自己資金」は違うって、ご存知ですか?

ファイナンシャルプランナーと言われる、お金の専門家の多くは「家を建てる時は最低でも頭金を建築費用の2割は用意しましょう」と言っていますが、実はこれには明確な根拠があります。
家を建てるとき、多くの人は住宅ローンを利用することになりますが、個人が何十年も長期間に渡ってローンを利用すると言う点で、昔は民間金融機関にとっては『非常にリスクが高いローン』と言われていました。
そのため、国の機関である「住宅金融公庫」が、積極的に住宅資金を個人に貸出をしていました。
国の機関ですので、借入の条件や借入額の上限など、ルールがハッキリと法律で決められており、そのルールの一つが「融資額は住宅購入資金の8割」でした。
ですから、誰しも残りの2割は手元で用意する必要があったのです。

今では逆に住宅ローンは、中小企業等にお金を貸し出すより、貸倒れのリスクが少ないと言われ、どこの金融機関でも住宅ローンに力を入れるようになっています。
「住宅ローン普及」という役目を終えた住宅金融公庫は、2007年に廃止されることになり、今はもう住宅ローンの貸出はしていません。

しかし今でもこの名残で、「頭金は2割用意しましょう」と言われているのです。
とは言え、最近の住宅ローンでは、住宅の価格を全額融資してくれる金融機関も沢山ありますので、必ずしも2割にこだわる必要はなくなってきています。

ところで、話の中で何度か出てきている「頭金」ですが、実は家を建てる際に必要になるお金は、土地や建物の代金だけではないのです。
土地や建物代金だけではなく、必ず「諸費用」が必要になってきます。

例えば、家を建てると、今より窓が増えてカーテンを買い足す必要が出てきたり、また今まで使っていた家具や照明などもサイズが合わずに買い替えが必要なケースも出てきます。
せっかくの新居だから新しく買い揃えたい、というご要望もあるでしょう。
そういったインテリア費用や、引越し費用ももちろん必要になりますね。

賃貸で引っ越しするときとは違い、家を建てる時には住宅ローンを借りるための手数料や登記にかかる費用や不動産業者に支払う仲介手数料など、住宅代金以外にも諸経費が必要になってきます。
その諸費用は、住宅代金の1割ほどかかると言われていますので、その費用も手元で準備する必要があります。

つまり、住宅の「頭金」と「諸費用」を合わせた金額を「自己資金」と言います。
ここまで話すと、住宅購入にはやはりある程度まとまった自己資金が必要な気がしてきますね。

自己資金無しでも借りられる住宅ローンもあるのです

では、実際に住宅ローンを組まれている方が、どれくらい自己資金を準備されているのでしょうか?
例えば郊外の一戸建てを3000万円で購入しよう、と検討し始めたとします。
そうなれば頭金は2割、諸費用1割、約900万円の資金を準備しなきゃ、でも、そこまで貯金を貯めるのに、一体何年かかるのかしら…?とても気が遠くなりそう。

「我が家には到底無理な話だわ…」と諦めてしまう人も中にはいるかもしれません。

銀行などの金融機関でお金を貯金していても、なかなか増えないこのご時世、本当にみなさんそんなに自己資金を準備されているのでしょうか?
確かに自己資金が多ければ、住宅ローンの借入額は少なくてすみますので、同じ金額の住まいを買う場合で比較をすると、その後の返済金額は少なくなり、負担が小さくなります。

しかし、現在では数多くの金融機関で住宅ローンを取扱っています。
住宅ローンの返済口座がそのまま電気代やガス代、カードの支払など日常生活の家計口座になる方も多いため、金融機関でもいろんな金利優遇のキャンペーンや、借入しやすい条件の住宅ローンを提供しており、住宅ローンの敷居は随分と低くなってきています。

名前のよく知られている金融機関でも、自己資金が無くても組める住宅ローンもありますし、「住宅ローンを利用している方はATMの時間外手数料がかかりませんよ」と言うような、便利なサービスが受けられるような金融機関もあります。

ただ、沢山ある金融機関に「条件のいい住宅ローンを探そう」と何度も足を運んで相談することは、とても労力のかかることです。
家づくりを相談する住宅メーカーには、ほとんどの方が住宅ローンを利用することもあり、住宅ローンに詳しい担当者は必ずいますので、包み隠さず相談してみてください。
きっと力になってくれるはずです。

住宅ローンは無理のない返済計画を

住宅ローンは、家族にとって数十年の長いお付き合いになります。
もし子供さんがいらっしゃったとしたら、住宅ローンが終わるころには子供さんも独立して新たな住まい探しを始めている、なんてことも充分考えられる、長い返済になります。

また、住宅ローンを借りると、必ず「団体信用生命保険」という生命保険にも加入します。
この生命保険は、住宅ローンの返済中に万が一、ご主人が亡くなられると言う不測の事態になっても、生命保険で住宅ローンが支払われ、家族には一切ローンが残らない、家族を守るための大切な保険です。
そんな保険ですが、保険料は金融機関が払ってくれるので、家計の負担は一切ありません。
なんだかとってもお得な気がしますね。

住宅ローンは「大きな借金」と感じている方もいらっしゃるかもしれません。
金利が低いとは言え、期間も長いため払う利息も大きな金額になってきます。ですから、無理をして借入することも、無理をして返済していくことも、どちらもあまり上手な借り方とは言えません。
昔と違って、住宅ローンは自己資金が少なくても充分組めるような世の中の流れになってきています。だからと言って、無いよりはある方が間違いなくゆとりがうまれます。

また、生活の中で住宅費は大きな割合を占めるものですが、他にも教育費や旅行などの娯楽費、マイカー買替費用など、いろんなお金が必要になるでしょう。
無理をして、返済が大変な住宅ローンを組んで他は全部我慢するとか、あるいは手元の自己資金を全部つぎ込んで、借入額は少なくなったけれど余裕の全くない生活になってしまったとか、それは家族が本当に願っている生活でしょうか?

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増税後の住宅ローン控除は一体どうなるの?


2019年10月から消費税が10%に増税が決定しました。2%の増税は私たちの生活に大きな影響を及ぼすことでしょう。しかし増税によって景気が落ち込んでしまわないように、景気対策として現行制度がさらに優遇されるようになります。まだ調整中ではありますが、現行のメディアの発表では以下のようになっています。

増税後の住宅ローン

住宅ローン減税は住宅を新たに建てたり、リフォームしたりした場合にローン残高に応じて最大で年間50万円の減税が10年間受けられる制度です。この住宅ローンを増税後は適応期間が現行の10年から13年へ延長して、11年目以降は建物価格の2%を3年間かけて還付するという見通して最終調整が進んでいます。

増税後のすまい給付金

すまい給付金とは、2014年4月から始まった、消費税率が引き上げられたことによる住宅取得への金銭的負担を緩和するため、給付金が支給される制度になります。もちろん今回の増税でも適応され、緩和策が設けられています。予定ではすまい給付金のもらえる対象が広がり、上限も拡大されるとなっていますが詳しい情報がまだ公開されていません。

住まい探しは、人生の中でも何度もすることではないかもしれません。
それだけに家族で将来どんな風に暮らしたいか充分に話し合って、素敵な住まいを手に入れてほしいものです。
その為にも、住宅ローンは無理なく返済できるプランを、専門家のアドバイスも交えて一緒に考えて後で後悔のない返済プランを考えていきましょう。

***

まずは住宅ローンが自分の収入でどれくらい借りれるかネット上でシミュレーションして借りれの目安金額を把握しておきましょう。



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